買房,千萬別碰這五類

 

最近生意不佳的小明,想把房子抵押借款以便於資金周轉。隨著房市轉熱,小明興沖沖委託仲介業者代為估價,想知道自己的房價究竟有多少價值,沒想到得到的答案卻讓小明傻眼,因為房仲業者告訴他,可能要降價求售,房子才賣得掉,小明大嘆「為什麼我的房子不增值?」

第一類 : 山高水遠位置偏僻


信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠表示,美國次級風暴的教訓讓台灣的銀行承作房貸時更趨嚴謹,其中有五大類被視為房市冷門屋,不僅貸款成數被壓很低,有些銀行甚至還拒貸,萬一買到冷門屋,不僅借不到錢,以後轉手更是困難,消費者若要評估資產現值,「銀行的挑屋原則」不妨做為一項參考依據。

第二類 : 夾層屋山坡地住宅


邱千惠指出,首先是地處偏僻、山高水遠的房子。因為偏遠地區的房子,市場流通性差,例如海邊、中南部一些鄉鎮地區的房子,大部分銀行都不接受申貸。

其次是冷門產品,即使在景氣好的時候,一些屬性較特殊的產品,因放貸風險高,故較不受銀行歡迎,如套房、夾層屋、山坡地住宅、地下室等都是目前銀行禁忌的產品,想要貸到高成數較有困難,因此在預算上,消費者要準備較多自備款。

第三類 : 輻射屋海砂屋凶宅


其他如輻射屋、海砂屋、凶宅,這類具有重大瑕疵的房子,因容易引發買賣糾紛,大多數銀行為了迴避風險,多半不予核貸。還有一種是災區型的房子,例如地處淹水區、土石流危險區的房子,也是銀行拒往的標的,風雨一來,不僅住家淪為水鄉澤國,甚至房屋還會嚴重受損,很多銀行通常也不給貸。

第四類 : 嫌惡設施就在附近


大環境的因素除區段之外,小環境不良的住宅,也讓銀行業者怕怕。因此銀行請估價師事務所代為估價時,也會要求估價人員對於附近環境有嫌惡設施者,予以詳列,作為核貸成數的參考,例如周邊有嫌惡設施的房子,像是焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等,對居住品質、安全有影響之行業,或者周圍有空氣汙染、噪音之工廠,有些銀行即使願意申貸,申貸的成數通常不會太好。

第五類 : 路沖死巷和對角屋


根據信義房屋分析,包括陰宅在內的嫌惡設施皆會使房價較區域行情下跌5%~20%不等。還有一種銀行忌諱放貸的屋況條件就是風水上的禁忌,例如路沖、死巷、缺角屋、對角屋等,有些銀行在成數上會納入減分的考量。

購屋族想要避免買到「難貸屋」或「無貸屋」,實地勘查是不二法門,白天夜晚,最好都實地勘查,勤走訪多打聽,了解周遭環境狀況。由於嫌惡設施鄰近的房子,多半短期內不易改變現況,不僅環境品質不佳且未來脫手轉售也有困難,行情普遍不佳,民眾選購房屋時,要格外留意。

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